5月26日。

港府拍賣新財政年度首期2幅土地，第一幅位于嶺聯和墟，底價18億港元，依據市場行，預計價在28~30億；第二幅在元朗風琴街，起價4.8億港元，預計價7~8億港元。

預期的價自然屬略估計，依據是以往的經驗，但一切得看拍賣的結果。行業人士大都預測，價會高出政府底價的20％至30％。

拍賣結果“冷”，在毫無競爭氣氛之下，以略高于底價。

嶺的一幅地，價為20.4億港元，比預期的28~30億港元低了許多；

元朗一幅地，以5.1億港元，也比預期的7~8億港元低了3多。

消息傳出，市驟起拋風，其中地產跌得最兇。

香港各大報章紛紛報道此事，“幕”漸漸“大白”。

據披出來的“事實”，香港主要的華商及英資地產商，在拍賣前夕“聚”于咖啡室，其中有長實的周年茂、新時代的梁真勛、新地郭炳江和陳巨源、新世界梁志堅、恒基溫文儀、恒隆陳啟宗和袁偉良、太古地產簡基富......

人們懷疑發展商在拍賣前已“斟掂數”，但他們事后聲稱只是就地產商會會務召開會議。

有人對此仍持懷疑，拍賣競投如戰役，拍賣前夕各家都進臨戰狀態，哪來這份“閑雅興”商議與拍賣無關的事？

當天拍賣開始，拍賣以18億港元開價（嶺一幅地），每口價加2千港元。開投后竟有8分鐘沒有買家承價，在拍賣場，無人承價競價8分鐘可用“漫長”一詞。其后南首先承價，百保利競價，再后新世界價至19.8億港元。幾大競投財團“咬耳仔”異常忙碌，承價競價之中，各財團大聯合終于完，最終由南出面以20.4億港元投得。

這幅地的買家有13家發展商，它們是長實、南、新時代、新世界、新地、信和、嘉里、恒隆、恒基、太古、百利保、新加坡發展銀行、中國海外。其中大古是英資；信和、嘉里、新加坡發展銀行是東南亞僑資的在港公司；華夏海外是中資，隸屬華夏建設部。

據稱整項發展計劃總投資約30億港元，由長實出任項目經理。

第二幅元朗的地拍賣，簡直就是第一幅地的翻版。起價4.8億港元，每口1000港元，只了三口便徹底冷場，拍賣只得以5.1億港元落槌。第二幅地財團組合數更多，達15個。除上述的13家財團外，莊士企業及廣生行亦欣然加盟。

參加拍賣會的采訪記者及“觀察家”頓時議論紛紛。

有人認為這是發展商以行向港府擺姿態，切勿以強措施冷卻樓市，否則會影響賣地收；亦有人擔擾發展商壟斷組織買低地價，可以賺取驚人利潤。

5月27日《大公報》發表社論。社論說：

“可以說，這是近年拍賣場上有的冷落景況。以往，多半競投激烈，屢創新高……事實上，（地）地價一下子暴跌1／3，也終究不是香港整經濟之福。以5月26日賣地的反應為例，市就首當其沖到影響，地產急跌，投資者不知所措……

地價太高，要回一回；樓價太貴，與市民的購買力節，要作出調整。這是大家的共識，也希能見到這種形有秩序地、溫和地、緩慢地出現，而非急升之后出現暴跌。5月26日的賣地，是特殊環境、特殊因素的產，不能以此為準，否則，會添增香港經濟的不穩定，對平穩過渡不利……

對5月26日賣地場上發展商‘聯手投地’的做法，不人有異議。這并非不容許發展商組財團購土地，而是不能出現變相壟斷的局面。倘若真如此，就不是一個公平的市場了。

《資Z家》雜志稱：“70年代以前，香港地拍賣場中經常出現地產商合作竟投土地……隨著地拍賣制度及付款條件制度化，加上地產發展商自律，過去那種聯手價、私下分利的方法已不復見。今次重施故伎，引起公眾人士猛烈抨擊。”

市場人士分析，自半年多來，港府不斷收對買賣樓宇的限制，樓市較年初下跌15％，平抑樓價見效，置業者持歡迎態度，地產商卻耿耿于懷，故聯手低地價，向港府示威，不要步步。

又有人認為，地產商聯手壟斷地價，必減政府的庫房收，政府的錢，還得用在香港，倫敦又拿不走一分，地產商以犧牲政府庫房收為代價，實不可取。

還有人認為，地產商“執了平貨”，并不會“平買平賣”，置業者休想買到平樓，地產商低地價，只是為獲更驚人利潤。

批評譴責之詞，從四面八方涌向地產商。

這批地產商，甫與港府“火”而“大獲全勝”，卻未聞一聲喝彩聲。

他們立即在香港于“孤立”的境地，這是他們始料不及的。

香港地產建設商會發言人兼新世界發展總經理梁志堅說：“日前地產發展商聯手買地，不是早有預謀去低地價。當日在拍賣開價后8分鐘，都無人承價，令發展商擔心倘政府收回該幅地，會影響日后地價，故他們決定聯手投標。”

“過了8分鐘都無人應價，發展商都吃驚。現在樓市淡靜，樓價在兩個月以來跌一多，加上政府即將公布遏抑樓價措施，發展商看不后市，故聯手出價低風險。”

梁志堅還聲明：“不是每個地產商都能拿出幾十億港元來投資此項目，只有聯合多家共同發展。地產發展商確有誠意與政府合作，一齊打擊炒樓風氣。”

有分析家認為，梁氏的解釋不足信服于人，包括新世界在，至有七八家有單獨財力發展此項計劃。況且可賣樓花，而非現樓；不必一次拿出，而可分期多年發展。

《明報》載：“新世界發展主席鄭裕彤5月28日出席一項典禮后，否認有關地產商聯手低地價，并表示地價反映發展商只是為分散投資風險。”

長江實業主席李超人5月28日出席華夏房地產展覽會，向在場的記者強調：“絕對沒有向港府示威這回事。”他還表示：“在目前況下，大家分擔小小風險，這就是我的見解。”

不過市場人士也不認同李超人的話。

超人在香港“1968”和“1983”的地產低，尚敢人棄我取，冒險大量收購土地。在拍賣場上，超人“擎天一指”更是赫赫有名。

故有分析家認為，超人這番如此謹小慎微，令人費解，這與長實數百億現金儲備，實不相符。

據稱，世“圓融”的李超人，已指示長實董事周年茂辭去這兩幅土地的項目經理，以免市場指責長實領頭與政府“對著干”。

林祖輝也在一次活中，被記者圍住采訪這個話題，他坦然的說道：“目前來看，各大發展商都有意配合政府，一齊打擊樓市，不宜追高投地，所以大家分散投資。地產調整已經無可避免，這種況有利于剛需者置業。”

分析，林祖輝家大業大，觀其態度和行為，似乎不是很在意地產利潤；此次新時代集團加其中，不過是順勢為之。

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6月2日，又丟“銀紙”、又失“面子”的港府，推出更嚴厲的打擊炒風措施：

中長期措施：計劃在幾年增大土地供應量，增加公屋、私人樓宇“中價”單位的供應量，以保證樓市穩定。

屬首階段的措施有：部認購由5降至1；由目前伙前2年可賣樓花，改為人伙前6—9個月始可賣樓花；買樓按金由現時5％提高到10％，等等。

港府有關員稱，政府稅收減并非最重要考慮因素，最重要的是令普通市民有能力買到理想單位。

香港地產商“審時度勢”，明智地發表聲明表示“原則贊同”港府打擊炒風的措施。

香港地產建設商會發言人、新世界發展總經理梁志堅，表示對港府遏制樓價措施原則上支持，并認為措施可以有效阻止炒家市。但對于措施短賣樓花時間及限制買家簽契后才可轉售業則有保留。

他說：“今次公布的措施十分全面，兼短期打擊炒家市，遏抑樓價數個方法和長遠措施的增加土地供應，可緩解香港住屋需求張的況。地產建設商會是會盡量同政府合作，遵守及執行公布的措施。”

措施實施后，香港樓市炒風漸淡，樓價下挫。

用戶歡欣，炒家悻悻，發展商多持悲觀態度。

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新時代集團的會議室里，林祖輝召集一些高層，制定了新的戰略。

林祖輝說道：“地拍賣照舊購買，但不要太突出，能坐穩香江四大發展地產商，又能保持穩定的土地儲備，就可以了。”

他現在不怎麼參加地拍賣，所以提醒大家一下。當然了，每次地拍賣之前，他肯定就有了詳細的資料和預案，會和陳斌他們通好的。

陳斌點點頭，說道：“好的，我明白老板的意思了。”

大家紛紛表示附和，也能理解老板的態度，新時代集團現在綜合投資比例很多，不再是一家單純的發展地產商。

林祖輝又說道：“今年住宅雖然較年初已經下跌15%，但市場易不會馬上遇上大寒，銷售部要抓出售樓盤，價格不要帶再降價，但可以搞些促銷活，比如獎送黃金、歐旅游......總之，我們要多花點心思出售，但又不要帶頭降價。”

這個所謂的降價，就是‘不頂爛市’的意思，周圍樓盤是什麼價格，那就是什麼價格，不去搞惡競爭。

陳曉芬說道：“好的，我們一定多花心思，努力銷售。”

林祖輝點點頭，又對大家說道：“其實吧，就算新時代集團在這個調整期銷售不佳，對集團影響也不是特別大。而且我始終相信，此次調整是由部的挑戰引起，遠沒有外部大因素那麼有威懾力。所以，調整期一過，房價又等大漲，這就是我不是很急的原因。”

對于自家老板的分析，眾人一向非常肯定的。

梁真勛點點頭，說道：“財務也沒有問題！”

雖然說，老板又安排了50億港幣的票投資，但出于對老板的信任，梁真勛相信這些投資都會有非常可觀的利潤。比如投資的，今年又有10%左右的利潤，總市值已經10億元了（總投資4.5億元）。

除此之外，公司今年還能擁有大量的收益，年底存個80億~100億也不是沒有可能的。

很快，大家知道接下來一年多該如何發展了。