荃灣。

林祖輝帶著關嘉慧和其兩個兒子，來到荃新天地購中心，驗一下自家的零售地產。

在這個區域里（荃灣舊碼頭），新時代集團有四個大項目，分別是兩個購中心：荃新天地、荃灣廣場；兩個大型住宅屋邨：荃城匯、海之，總計6600個住宅單元。

荃新天地購中心，面積60萬平方尺，是荃灣目前開業的最大的購中心，其在1992年正式開業后，吸引了整個荃灣的市民經常前來顧。

在建的荃灣廣場，那就更大了，是由一幢88層高、一幢42層高的兩幢天大廈，以及一個大型購中心組；總收租面積為260萬平方尺，其中購中心為38萬平方尺。

當初立項的時候，很多人不理解，林祖輝為什麼要在挨著的地方同時修建兩個購中心；當然，現在他們也不理解。

可能只有部分的人理解，那就是新時代集團不將荃灣最好的地段占領了，那麼別的地產商一樣要來搶占荃灣的商業地產。

與其陷和其它公司的競爭，還不如自己的兩個購中心競爭。

當然了，兩個購中心略有不一樣：荃新天地奢侈品品牌的比重，肯定是不會及荃灣廣場的；荃新天地的頂樓是兒康樂設施，荃灣廣場的頂樓是園林式的風景，展示樹木化石。

整個荃灣舊碼頭項目，將在1997年年初竣工，并投使用；屆時，正是香江地產高峰，招租不愁，租金也不用發愁。

“，我要去游樂場！”林文驊一到荃新天地，就門路的說道。他生好，格跳，好在聰明伶俐，學習能力還是不錯的。

林祖輝點點頭，然后就有保鏢帶他和他弟弟去游樂場，正好留下林祖輝和關嘉慧逛街購。

在香江，一些大型商場設有兒樂園，大人可把小孩寄放在樂園玩耍，自己放心去購；而荃新天地的頂層游樂場正是如此功效，非常的到市民歡迎。

做購中心（零售商業地產），絕不是簡單的招租、收租，而是一門深厚的學問；從整個購中心立項開始，就需要在建筑設計上面獨樹一幟，富有底蘊和文化；后續的招租、管理，亦是門學問。

而在香江零售領域，不怕你賣高價，就怕你價；也很發生宰客事件，即使有，被宰的也是境外游客，尤其是法律意識淡薄的地游客。

宰客非經商的正途，香江有消委會和傳，一旦被他們抓住，這家店的信譽就算毀了；消委會可代顧客退換和索賠，節嚴重，消委會還會在傳予以曝。

總來說，宰客事件很，營商環境在世界上名列前茅。

香江零售還有個優點，那就是商店的服務態度，無論買與不買，店家均笑臉相迎。

當然了，以林祖輝在香江生活九年的經歷，會覺得：“做生意就該是這樣！”

但香江有一個領域，服務是真的堪憂，那就是一些小型餐飲店；而且是那些生意很好、祖傳下來的餐飲店，店主是有些臭脾氣。可能在他們看來，老店就是口味，無需服務。

關嘉慧挽著林祖輝的胳膊，很行人看向的眼神，認為看的人，都是羨慕。

而林祖輝卻不在意這些細節，雖然是陪妻兒逛街購吃飯，但他卻在考察荃新天地。

零售商業地產是一門高深的學問，新時代集團目前取得的績還不足以驕傲。地的幾個中環廣場，在千禧年就會陸續開業，是否可以取得預期的功？特別是三里屯的那個中環廣場，首次將藝和時尚融于進去（因為是低度購中心），是否會取得不錯的績。

“你帶孩子經常來這里？”林祖輝好奇的問道。剛才林文驊的表現，似乎對這里很悉。

“偶爾來，文驊喜歡這里，說這里有很大的游樂場和音樂噴泉，我就每個月都會帶他來玩一兩趟。”關嘉慧出一種幸福表的說道。

兩個兒子就是的護符和以后的依靠，談及自然容易面幸福。

林祖輝點點頭，荃新天地的音樂噴泉也是一絕，每次開始，都有大量的人觀看，算是香江最大規模的音樂噴泉。

“這邊沒有多你需要購買的品牌吧？”他繼續從客戶里套話。

關嘉慧自然的說道：“沒有啊！這邊比起中環、銅鑼灣、尖沙咀的購中心，整檔次確實差了一點，但勝在數量多，奢侈品也是很多的，可以說是中高端聚集地了，附近的市民對這里好評很多呢！”

說完，關嘉慧發現有些不對勁，連忙挽林祖輝的胳膊，補充道：“我不一定要購買奢侈品呢，只要漂亮和適合，我都會買的。”

林祖輝笑著說道：“言不由衷！你除了會穿I.T時裝零售旗下的服，哪里還看得上其它中端品牌。”

關嘉慧可憐的說道：“那我下次也去佐丹奴和真維斯看看，有沒有適合我的！”

這才發現，今天林祖輝穿的就是佐丹奴的休閑裝，不過不知道為什麼，這個中低端休閑品牌，穿在自己男人上，給人的覺就好像奢侈品一樣。

“揣我的意思，文驊給你學得一模一樣，鬼鬼的！”林祖輝沒好氣的說道。

“哪有，才不是學我的呢，他本來就像你那麼聰明，就是有點稍微玩而已！”關嘉慧急著解釋道。

“知道了，老夫老妻了，還玩什麼小心眼。我還不知道你，喜歡名牌，什麼時候講過你！”林祖輝安道。

“嘻嘻，說明我男人魅力不減當年，我張你嘛！”關嘉慧就差掛在林祖輝胳膊上，看著林祖輝撒道。

林祖輝心里還是蠻開心的，但沒有表現出來，一副理所當然的樣子。

接下來，林祖輝陪關嘉慧逛店，發現還真是只逛高檔品牌和奢侈品牌，對于其它品牌不怎麼興趣。當然了，林祖輝也不興趣，除了自家品牌。

他逛自家品牌也不是真想穿，而是想通過自己的驗和穿戴，來發現其可改進的地方。

當然了，他本來也不需要什麼昂貴的服來提升自己，所以他在這方面是很隨意的。

逛街、購、用餐、游玩，一條龍下來，林祖輝對自家的購中心也進行了打分，驗很不錯。

.........

1993年，是香江傳的多事之年。

比如說在六月，大馬神富豪郭火年從梅鐸手中以27億的天價買下英文日報《南華早報》的35%權，堪稱溢價之高，讓人咂舌。

《南華早報》相當于是香江的，其銷量其實只有10多萬份，但是其廣告費卻有中文版同等銷量的兩倍。

但溢價如此之高，相信還有一層ZZ意義參與其中，隨著倫敦政府就要退出香江，有評論說這是在轉輿論話語權。當然，這個輿論話語權和地方無關，只是轉給華人而已。

在郭火年拿下《南華早報》（不僅是一家報紙，而是一家報社集團）后，《南華早報》的編輯部人心浮，《東方日報》的馬澄坤‘趁火打劫’，大擲銀彈，高薪挖走《南華早報》40多名骨干，其中不洋編輯，更是個寶貴資源。

《南華早報》社長大驚失，連忙統統加薪兩，總算穩定了公司。

馬澄坤洋洋得意，最近幾年東方報業集團雖然在大眾報《東方日報》上，落后《天天日報》，位居香江第二暢銷日報。但是，《東方新地》這個八卦雜志卻早超過《明報周刊》，位居香江八卦雜志前三；而現在，東方報業更是宣稱將斥巨資8000萬港幣，籌辦英文報《東方快訊》，與郭氏的《南華早報》對撼。

就在馬澄坤洋洋得意時，他的后院失火，他旗下模仿《壹周刊》和《蘋果周刊》的第二份八卦雜志《東周刊》的大帥葉一堅，被《蘋果周刊》的黎佬挖走。

馬澄坤在上表示，《東周刊》已經走向正規，影響不會很大；英文報紙的采編人才，那才千金難買，他以‘走一寶，得串珠’安自己。

就在大家以為事告一段落時，9月中旬，傳界再大新聞，《明報周刊》的雷偉坡帶著一幫人馬，加了東方報業，補上了葉一堅的位置，打理被馬澄坤很是看中的《東周刊》。

《東方快訊》是傳統的八卦周刊，對標的是《明報周刊》；而《東周刊》則是90年代出現的八卦周刊模式，信息量品類繁多，不局限八卦娛樂，吃喝玩樂全覆蓋的綜合消閑雜志。

雷偉坡帶著人跳槽，無疑在香江掀起悍然大波，原因有二：

第一，現在明報集團屬于萬輝傳，而萬輝傳后面站著的是香江‘華人總D’，馬澄坤還敢捋虎須，讓人佩服他的勇敢；當然，香江是法制社會，林祖輝更是份卓然，自然不會掉價的用見不得人的手段，這是所有人的認識。

第二，雷偉坡是八卦新聞的祖師爺，此次更是傳言以接近千萬的酬勞加盟《東周刊》，創下傳高薪之最。

總的來說，好事者還是喜聞樂見——萬輝傳如何應對，林祖輝會干涉這種‘小事’嘛？

事實上，萬輝傳反應很快，而且讓很多人都意想不到——萬輝傳宣布停刊八卦雜志《清新》、明報集團宣布停刊《明報周刊》，集團不再涉獵八卦周刊；而原來的團隊，紛紛加旗下其它刊的娛樂新聞部門。

一時間，讓人反應不過來！

不就是挖走幾個人嘛，再怎麼也是正常經營的，而且《明報周刊》和《清新周刊》都是盈利不錯的雜志，怎麼說停就停了呢！

當然了，很快有評論家刊文：“萬輝傳的漫畫產業，已經走向了亞洲，年純利已經超越了紙；再加上，其背后的老板份，本就不適合做八卦雜志，如今果斷停刊，也是順理其章。”

看熱鬧的人才明白，萬輝傳已經那麼強了，去年就純利10億以上，而漫畫產業就占據50%以上，確實看不上八卦這個產業了。

林祖輝貴為香江商業第一人，本人又是香江近半藝人的老板，再去挖這些藝人的私，無疑不是很好。

當然了，萬輝傳雖然沒有八卦雜志了，但其它日報和雜志，畢竟還有娛樂新聞版面，宣傳旗下藝人還是可以做到的。

萬輝傳。

董事兼財務主管趙翰，坐在林祖輝辦公室的沙發上，正在認真匯報工作。

萬輝傳的賬上，躺著的現金流竟然已經高達16.5億港幣，披出去票還不得暴漲一波。

而到了年底，現金流突破20億是沒有問題的。

他思考一番后，詢問道：“12月份開始，將公司投資的寫字樓逐步套現，爭取兩三個月完。”

趙翰神一震，馬上說道：“好的，我一定安排好！”

在八九暴跌后，萬輝傳買了10億的寫字樓作為投資（貸款部分，已經還清），目前市值約20億港幣，漲幅100%；比起住宅的200%以上的漲幅，還是差了很多，但好在回報率也有25%以上（租金、利息都考慮的況下）。

這樣一來，明年就有40億的現金，若是披出去，票還不得朝著300億以上奔去啊（事實上不用披出去，年底也會達到300億）！

當然了，如此多的錢，肯定不會全部分紅的，雖然林祖輝持49.5%；但是，萬輝傳需要發展，目前正在籌備游戲公司——第九城市，馬上又要啟《航海王》項目，還要在香江投資一個件公司......等等項目。

所以，林祖輝打算分紅20億，留20億進行投資和儲備現金。

其實最近幾年，萬輝傳雖然業績亮眼，但因為一直在投資，所以分紅很，導致價目前才200億出頭，勉強進藍籌之列。

此次雖然退出八卦市場，但林祖輝依舊不心，他畢竟還掌握這香江的最大傳播、傳企業，遠不是可以讓人來挑釁的。

更何況，萬輝傳還有個暗棋——那就是持有鄭經翰的上市公司34.5%權，而鄭經翰公司的《壹周刊》是香江第一八卦周刊，最近又在龍景昌的建議下，準備出版八卦類的日報。

反正鄭經翰不出，黎佬也會在最近一兩年籌備八卦類日報，還不如讓鄭經翰搶先。

當然了，以林祖輝現在的份，沒有幾家報紙敢捋他的虎須——刊登他的惡八卦新聞；他只不過不想黎佬在傳的影響力太大，僅此而已。

而黎佬其實也不敢惹林祖輝了，畢竟搶他佐丹奴的時候，林祖輝手段實在太多了；重要的是，林祖輝行事不像老一輩大亨，他如果搞人，一定是追著打。